○×銀行の支店長さんから新しい商品ができたということで内容を教えていただきました。

僕は初期の頃、人生ひっくり返すためにカードローンを使って資金を増やしたことがありました。もちろんカードローンは既に完済しています。

この資金のおかげでキャッシュフローをつくる飛躍的使い方ができました。もちろんその反面、使い方次第ではよくない方向にいく可能性もカードローンには秘めています。

たとえば、あと少し残債がある物件を保有している場合、この無担保ローンで残債を完済して無担保物件にし、その担保を生かす。そんな作戦も考えられたり、カードローンや他ローンを借り換えしたりも可能。リフォーム資金にするのもあり。

買った後の物件でも１年以内なら融資がつきます。

無担保なので借地権、再建築不可、容積オーバー、かなり癖ある物件でもいけてしまう可能性は大です。無担保なので。

カードローンやフリーローンを否定するだけでなく、肯定できる使い方を考えてみるのもひとつです。その結果、やるやらない問わずファイナンシャルリテラシーが上がると思うのです。

この関係がその後しばらく影響を及ぼすため、物件選定時には小さくキャッシュフローをつくるのではなく、ある程度の規模の収益不動産を購入してしっかりしたキャッシュフローを構築する方が＜融資の階段＞を上っていきやすいと考えます。

そしてある程度の規模にいったときにこそ、キャッシュフローだけでなく、資産性や再生物件、売却、組み替え、借り換え、経費圧縮などを積極的にやればいいのではないかと僕は思っています。この辺からは賃貸経営者次第で舵取りが異なってきます。

しかし、初期は断然キャッシュフローを軸に進めていくことで良い方向にいく可能性が高まります。
 

やはりプロの意見を聞いてみることが重要だと痛感しました、私が初心者ですが、この機会に得た情報、ノウハウをしっかり行かせていただき、チャレンジできる所から始めていきたいと思います、本日は本当にありがとうございました、今後とも、どうぞよろしくお願い申し上げます。取り急ぎ、その感謝のお礼を申し上げます。

僕も紺野さんのように収益物件を購入していき。時間と経済的な自由を獲得し、紺野さんとサーフィンに行けるよう予定させて頂きますね。本当に素晴らしい時間と笑顔をありがとうございました。また必ずお伺いします来月くらいに。心から紺野さんに感謝します。ありがとうございました。

属性が低く、自己資金もない私にアプローチしてくれる不動産会社はなく地方の中古戸建中心に物件を探したり、投資本を読み漁る中何をどうしていいかわからなくなり途方に暮れる中、紺野様の本に出会い、個別相談を申し込みました。

キャッシュフロー構築方法が具体的で解りやすくａｉｒｂｎｂについても教えていただき、あとは行動あるのみです。

相談料の5万円は低所得者の私にとっては大金ですが有料・無料セミナー参加に費やしていた時間・お金を考えると私の状況にあったはっきりとした投資方法を２時間の間に教えていただけたのですから大変価値のある個別相談でした。貴重な時間をありがとうございました。

不動産書籍を読み続けてもおそらく自分ではいくら時間をかけても正しい計画を立てられなかったと思います。

融資が組みずらく、また、同業からも相手にされずらいという認識があり、自分を消極的にしてきた要因でもありました。

こういった場合、現金を入れるなり、金利交渉するなり、低金利への借り換えが可能なのであればポジティブに運営が進むかもしれませんが、現金もなく、金利も下げられず、借り換えすらできない立場の弱いポジショニングにいる場合《不動産投資・失敗》という文字が頭をよぎります。

家賃収入から借入返済額を差し引き、固定資産税、管理手数料、修繕費、原状回復費、募集広告料、清掃代、ライフライン系費用などがかかり、さらには空室損や家賃下落、滞納リスク、裁判費用、立ち退き、自然災害などをいれると思ったより残らないのです。

そう思い、金融機関を探してみるものの、東京に住んでいるY氏に借り換えしてくれる金融機関はありませんでした。これがSS銀行が金利交渉に応じない理由のひとつだと後でY氏は知るのです。※借り換えで競い合わせる先があれば交渉もスムーズにいったかもしれません・・・

そこで売却を検討したのですが、そもそもが近隣相場のキャップレートが利回り８〜９％。Y氏の購入していた収益不動産は同様に利回り８〜９％。近隣相場と同額程度が精一杯。

購入いて間もないので元金はほとんど減っておらず売却益も出ず。しかし、このまま持っていてもキャッシュフローが薄いので賃貸経営していくのにはコントロールが厳しく、築年数はどんどん減り建物価値も下がっていくのです。

数ヶ月後、同額で売れる先が見つかったので、買いと売りの諸経費分をロスして仕方なく売却に至った。単純計算１億円の物件の買いと売りの諸経費だと１０００万円以上の損失。これが２億円なら・・・

▼借換可能な金融機関
融資先：東京在住＆勤務　物件A県　SS銀行

NG：東京在住＆勤務　物件A県　A県の地元銀行

NG：東京在住＆勤務　物件A県　東京付近にある銀行
 

せっかくやるのであれば、歪みをとってキャッシュフローを叩き出し、後半は純資産がたまる＜負けない不動産投資＞をしたいものです。

株式会社八千代銀行は平成２７年８月２６日より、新商品「八千代アパートローン」の取扱いを開始しました。

静岡銀行ワイドローンの対抗馬かと思いきや、少し内容が異なります。金利は静岡銀行以下のイメージ、融資期間は静岡銀行より短いイメージです。

この商品は、アパートや賃貸用マンション等の購入・建築・増改築に利用できます。また、他行で利用されているローンの借換えも可能。

先日、初期の頃から一緒に動いている不動産投資家の友人が八千代銀行への借り換えに成功しました。

対象となる居住エリア・勤務エリアなどは、東京都、神奈川県に在住している方が望ましいですが、埼玉県川口市に鳩ヶ谷支店があるので埼玉県の方でも住まいや勤務地次第でいける可能性があります。

★ネットネーム

旅館や温泉などが非常に興味深い分野で、視察がてら先日もキャッシュフローの一部を使って月１旅に出て伊香保温泉にある《お宿玉樹：http://www.oyado-tamaki.com/》にいきました。

金融機関には、メガバンク、地方銀行、第二地方銀行、信用組合、信用金庫、政府系、外資系、ノンバンクと様々な形態があります。　

僕は現在、地方銀行、信用金庫、政府系、ノンバンクから融資を受けています。今後も数億、数十億をこの４種の金融機関で融資を付けて物件を買うことはできると考えています。

貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー計算書をポジティブにすることで最近も２つの金融機関から物件があれば融資をするのですぐ連絡ください。と言われています。

もちろん時期的にも僕がスタートした時期より融資は出やすい時期となっていますし、戦略的に準備をして融資が出やすい財務体質にしているのです。

信用金庫や地方銀行、ましてメガバンクとなるとそれなりにハードルが上がってきます。

会員になるには出資金のようなものを預け入れします。３万円ほどですが年４％の利息が付くので、ささやかですが毎年１，２００円ほどインカムが入ります。

ここはしっかり事業者意識を持って物件持ち込みをした方がいいと思います。簡単な決算書でもいいので本を１冊読んでみるといいでしょう。そして、少なくても金融機関が何を考えて融資をしているかを知ることが大事なことです。行動あるリテラシーには格差を超えられる力があります。

ユニークな一匹狼こと紺野健太郎

毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部　主宰

元々年収が低く本業の稼ぎだけではこの先の人生に無理があると感じていました本業以外の収入を得たいと考え、投資に興味を持ち、不動産関連の本を読んでいる中、紺野さんの本に出会いました。

読み進めてみると属性が自分と似通っていて俄然興味を持ち自分でも不動産投資ができるかもしれないと希望を持ちました。でも本を読んだはいいのですが結局何も行動ができずモヤモヤしていました。このまま一人で悩んでいてもどうしようもないと思い投資相談を受けてみることにしました。

しかしながら、今夜も本業に悩殺されて居る自分がここにいますが（深夜面談？？？）、いつぞや「時間がない」、私もお仲間に入れていただけるのを予定想像しています。

※９月のお申し込みを開始しました。満席になり次第締め切りします。 

K-1 WORLD MAX ～日本代表決定トーナメント～ 史上最多３度の優勝者である小比類巻さんの道場＠恵比寿に遊びにきました。

行きつけだという料理屋で軽めの夕食。食生活にもこだわりがあるのが一緒に食事をしていても分かります。さすが格闘家。見た目も格闘家ですが、とてもやらかく接しやすい方でした＾＾

▼格闘家：小比類巻貴之

海上である外部が荒れると（他人）、自分の外部の心である海面がざわつく（自分の外への心）、しかし自分の内部の心が深海であるならば（自分の内への心）、海上である外部（他人）は気にならないので影響は受けないと思っています。

答えは常に自分の心次第という点も心の平熱に近いです。

不動産投資も自分のペースを崩さないことが大事。人がキャッシュフローや借入額、家賃収入など増やしていても、待つときは待って自分と対話して自分にとってベストな選択を冷静にするべきです。良くあるのが、中々物件が買えないので、過熱して何でも良いので買いたい病にはまる時もあります。

大事なのは心の平熱ですね＠＠、 不動産は高額商品ですから、、自分で平熱に戻せない方は一度、道場で平熱に戻してもらってもいいかもしれませんね（笑）

不動産投資には必ずリスクがあります。一例をあげると空室、自然災害、修繕、金利上昇、土地や建物価値減少、滞納、クレーム、不良入居者、白アリ、地盤沈下などなど。しかしこれらほとんどがお金で解決できる問題です。

そして、突然やってくる高い波。このような波が突然現れたら筋肉やエネルギー（自己資本比率、変動金利負債率、債務償還年数など）を強化しないと、高い波（金利上昇）が来た時に乗ることができず飲み込まれてしまうのです。

途中から戦略的に地銀、信金、政府系金融機関から低金利で、固定金利をミックスしながら、現金を入れて、融資期間を短くして安全率を上げた形のキャッシュフローを確保しています。

タイミングをみて初期段階のノンバンク系の案件は借り換え、売却、債務完済させたうえで建物だけ法人へ移管するなど戦略に合わせて仕掛ける予定です。

ひきこもりリアルニートだった男が運転している船・・・優待大家

低属性だった男が日本橋を支えようとしている船・・・ユニークな一匹狼

そんなさえなかった２人とその仲間が乗船する小型クルーザーが東京勝どきから出航。※何気に５名乗船中、４名はサラリーマンから不動産投資でアーリーリタイアを果たしている＠＠。

さえない男だったランキング３５位の優待大家さんがめでたく船の免許を取ったということで、初クルージングにご招待してくれました。

過去、神奈川県の戸建てが、売価５０万円で家賃４万円取れるもの、千葉県の戸建てが同じく売価５０万円で家賃４、３万円取れるものなどが実際に存在しています。

不動産市況が上がった２０１５年に入ってからもこういった物件はまだまだ存在します。

もちろん規模感の小ささからくる修繕費問題などもあるので一概に良いとはいえませんが、こういった案件が世の中にあるということを知るだけでも選択の可能性が広がります。

しかし時間がゆっくり過ぎているこういった島に来るとお金よりも時間にフォーカスされ、自分の人生のリミット、周りの人生のリミットをふと考えていました。

時間が限られているのであれば、小さいことをあまりにも気にしなくもいいと思う。社会や周囲の中で全員に好かれるように行動しなくもいい。そうやって全員に好かれようとしていることを嫌うものもいる。全てを得ることはできないのだから、自分がやりたいようにやるのが一番だ。 

本年９月までの時限的な対応ですが、おそらく同県に本店をおく静岡銀行のワイドローンに対抗しての融資だと考えられます。大きな違いは静岡銀行ワイドローンは木造に対して融資をするのに対して、今回もスルガ銀行は木造以外の融資が対象となるようです。

対象者：スルガ銀行の年収を超える方
（７００万円以上が望ましいようです） 

債務償還年数とは、返済能力をあらわす財務指標の一つです。有利利子負債の返済にかかる年数を示す指標で、金融機関側にとっては、融資先となる個人・法人が全額返済までにいつまでかかるかを測り、取引方針や格付けするための、重要な財務指標となります。

債務償還年数が短ければ短いほど、返済能力が高く、融資を行う金融機関側からの取引方針や格付けも高くなるのです。

もしそうなるのであれば、僕は現在３６歳。１３年後の５０歳までには６０％の借入金は全額完済して６０％部分は無借金になります。※もちろん金利上昇や資金繰り圧迫がある場合はこの通りではありませんが、金利変動などの影響、自己資本比率などに関してはとても重要なので後日ブログ等でアップします。

こう考えるとやり方次第というのはありますが、やはり出来るだけ早くスタートする方が有利になるのです。

面談ありがとうございました。サインもありがとうございます！大事にします～♪終わってから自分のテンション上がりすぎだな～～と反省です。まぁヒルズクラブなんて人生で初めてなので・・・大変失礼しました。

この日を逃すと次回の面談は7月にならないと空きがありませんでしたので、もしそれまでの間に小田原の物件を購入していたら…　と考えるとゾッとします。危うく不動産投資のスタートで目標とは反対方向へ進むところでした。

また、今後の方向性とやるべきことも明確になりました。この頂きました貴重な情報を無駄にせずつなげていくとともに、自分の新たな業者さんを開拓していたいと思います。今後とも宜しくお願いします。

自分で物件取得を進めていましたが、借入残高が一定まで来ると融資金額が伸びなくなっており、目指すべき方向性を理解していても、今後どのように進めて行くのが良いのか迷っていたため、ユニークな一匹狼さんとの個別面談を希望しました。

相談者の置かれている状況に応じて適切なアドバイスを頂けるのは貴重です。相談料は金額だけ見ると決して安いものではありませんが、今後目指すべきステージ、アドバイスによる行動の軌道修正や時間短縮等を考慮すると非常にお得だと思います。

自分が書いた質問の紙にも一つ一つ丁寧に答えていただき、感謝します。1年半後に必ず目標を達成させますので、引き続きよろしくお願いします！あとクラブの活動にも是非、参加させて下さい。

自分の年齢、年収、貯金からどのエリアがベストなのか。どこで融資を引くことができるのか。まずはローンが可能な不動産会社を探すことが肝心等々。自分のすべきことが明確になりました。明日より夢の第１棟に向け頑張っていきたいと思います。今後ともご指導のほどよろしくお願い致します。本日は夢のような時間を提供してくださりありがとうございました。

『自分の基準をしっかりと持つことが大切ですよ。』と何度も念押しされたことを肝に銘じて、これから行動開始です。正しい道を教えていただけた今回のコンサルは、私のとりまして大変得難い経験でした。2.5％に入れるように頑張って行きますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。

数多くのキャリアを積まれた方ということで、風貌や佇まいが今までお逢いした方と違うことは一目で分かりました。そして、私は正直終始ビビってました。しかし、それを鼻にかけることなく私の話に耳を傾けて下さるので、予め用意した質問事項の８割方は確認することができて満足しております。

数秒で『投資する価値なし』と判断されました。その理由を聞いて納得。当たり前ですが、物件に対する見方が私と全く違うなと感じました。また、ユニークな一匹狼氏との会話の中で理解できないワードも有り、私は知識やスキルも根本的に不足しているなと感じました。そして、そんな自分の状態で闇雲に物件購入しなくて良かったと思いました。

昨日６月２８日（日）総勢１２０名の方が参加してくれた毎月１００万円キャッシュフロー俱楽部（英語表記：ONE MILLION CASHFLOW CLUB）の懇親会。

その結果、次の懇親会ってどうするの？！というぐらいクオリティが上がってしまう濃い懇親会となってしまいました（笑）

不動産投資のスタート段階では資金が少ない場合が多く、かかる費用のどれもが高く感じます。

費用のひとつを例としてあげると「火災・地震保険料」があります。僕はスタート段階、現金が少なかったので、できる限り資金を手許に残したいと思い、必要最低限の保険（保険内容が薄い）へ加入していました。

今回、保険切り替えをした一棟マンション（RC）の火災保険料が今年１０月には２９、９％上がるのです。このタイミングでフルスペックの保険に切り替えをしました。もし長期で保有するのが決まっているのであれば保険期間をとる必要性もあるかもしれません。

僕の一棟マンション（RC）では火災保険料が５年で５０万円とするのであれば、２９、９％上がる場合、５年の火災保険料が１０月１日から１５万円（約３０％up）上がって６５万円となるのです。保険スペックや保険期間など調整が必要な方は、火災保険の見直しのタイミングにきているのかもしれません。

今まで旅の最中に海外不動産を見てきて「キャッシュフロー（インカムゲイン）」を出すのは正直どのエリア（国）もきついなと感じています。キャッシュフローをつくれそうなエリアもあったりするのですが、大概が危険エリアだったり、現金をかなり入れてやっと出るキャッシュフロー。

一般的所得者は高所得者よりどうしても収入や現預金のパワーが少ないので、もし海外不動産を購入した場合、大概そこで資金が底を付き動けなくなります。

さらには海外の不動産には”まやかし”のように夢、見えない経費、税金、手数料などが存在していることで結果、シュミレーションと同じようにはいかないことの方が正直多いと感じています。

また築古にも長期融資が出て、海外に比べて管理レベルも高く、さらには僕のような低属性の人間でも融資が出ます、そしてサラリーマンをやめた今でも融資はガンガン出るのです。

先月も政府系から一棟物融資（固定低金利）と信金から無担保融資（固定低金利）で引けています。

まさに日本の不動産は「キャッシュフローを取るには最適」であり「あわよくば十分キャピタルも狙える」最高の環境だと思うのです。

■バリ島の旅の写真

杉浦ケンさんとお会いしたのは１年３ヶ月前・・・

▼僕が労働の世界にいたとき

結果として、その時間とお金で何をするのか？！という人生の目的が一番おもしろく、一番悩むところです。僕の場合は今年、ダイアモンド社からの出版、雑誌プレジデント、SPA、マネーポストなどのメディアに取り上げていただき少し違う世界を目の辺りにしました。

ただ最近は自分でもどこに向かっているのかということを再確認する時期にきていると思っています。そこで色々考えた結果、いくつかの案が出てきました。その中のひとつをご紹介します＾＾将来的には短期でも良いのでメルボルン大学あたりで勉強したいと考えました。

どうするにしてもやはり明確な目標や目的がなければ、何事も達成は難しいかなと最近はさらに強く思っています。

普通のサラリーマンをやめてから２年が経過しました。会社勤務にしばられるのがあまり好きではなかった僕ですが、いざ予定していた収入を不動産投資でつくることができ、退職になると「本当に大丈夫か？！」という疑問が何度も湧いてきました。

海外ノマドは僕の中で何かを達成させるというよりは、その状態でライフワークできていることが心地いいのです。何が目的？といわれるのであれば、それは海外ノマドをしている状態がベストコンディションのひとつなのです。 

★ネットネーム　　

「旅に期待するもの、それは非日常の体験。旅にしか出会えない出来事の積み重ねで、その旅は長く長く色あせない記憶となる。だから、できるだけ多くの人にあってみる。迷いながらも思い切ってでかけてみる。だめもと覚悟で運を天に任せる決断も必要になる。もちろん期待が裏切られ予想が外れることはいくらでもあるのだが、時には偶然が重なり願ってもない幸運に恵まれることだってあるのだ。偶然や幸運にかけてみるのも旅だ。旅を続けながら僕はそう考えるようになった。」

２０年前の目的であった騎手を目指してではなく、今回は海外でも通用する不動産投資家になるために。

現在のように世界を周りながら多種多様なことを体験できる自分でいる方が、自分にとっては合っている。そう旅の最中に思ってしまう自分がいる。

今回も英語の必要性、海外の不動産投資の考え、乗馬技術の向上、海外に在住している人々との情報交換など新たな発見を期待を上回る形で旅を通してリターンを受け取った。 

そしてその旅で色々な体験、景色、人々に振れることで新たな自分発見ができればとても理想的なライフスタイルとなる。そこに儲けやキャッシュフローがあれば尚更、旅は面白いものになるかもしれない。

この物件、総戸数８戸で「居宅４室空き・倉庫１戸空き」から賃貸募集をスタート。

２月１３日に物件の引き渡しを受け、３月２３日リフォームがほぼ完成した状態で募集をおこなったところ、月内で３件の申込をもらいました。

しかしその後、２件はキャンセルとなってしまいました。。１件は無事入居。

今、ゼロのキャッシュフローでは将来もゼロ。仕組みがない場合は自分が働くしかないので労働に強いられます。仕組みがある場合は仕組みが働いてくれるので不本意な労働を避けることができます。

結果が出る前「形（カタチ）」に、最初の頃が一番きついので諦めてしまうのです。もし不動産投資で毎月キャッシュフローを得ようとすれば、それは賃貸経営者になるということです。それには、それ相当のエネルギーが必要になります。不労所得なんていうのは先の先のまたさらに先のお話です。

知識、ノウハウ、実戦力、仲間、ステークスフォルダなどの経験値そして仕組みを集められたときに簡略化ができるだけで不労所得にはなりません。もちろん第三者に全て委任してフローだけ得れば、かなり不労所得に近い形をつくれるかもしれませんが・・・

しかし、スタート期（毎月１００万円キャッシュフローまで）は不労所得など考えずに自分のエネルギーを最大限にして、キャッシュフローという仕組みをつくるため、フォーカスして結果を出すべきだと僕は考えます。

結果を出せない経営者、形をつくれない経営者、キャッシュフローを叩き出せない経営者、諦めてしまう経営者。そんな経営者ではそもそも儲かる訳がなくスタート期で生き残るのは不可能だと思ったほうがいいかもしれません。

サラリーマン稼業の終わりは６０歳が一般的にいわれている定年（退職）です。そこで退職金をもらって通常リタイアして、年金生活に入ります。最近では退職金もほとんどもらえず、年金もどんどん後ろにスライドしています。

ひどい場合だと、”お金の為に”６０歳以降も働くことになります。それはキャッシュフローの生む仕組みがないからです。あれば、お金の為に働くことにはなっていないと思うのです。

上手く不動産投資で結果を出すことができれば２０代だろうが３０代ろうがリタイアでき、お金の為に働く人生から解放されます。結果を出せれば、経済的不安には終止符を打つ事が可能です。また、この稼業に終わりはありません。

しかし、サラリーマンであれば基本的には６０歳まで働き、もし潤沢な蓄え、そしてキャッシュフローがない場合、年金不安、増税、ニュースなどの情報と日夜戦いながらストレスを抱え、老後の人生を歩ことになりかねません。経済的な自由がいつまでもないのです。そして最後は死になるので、そこがリミッドです。

そこまでどう生きるのか。それをより良くするために最低限のお金は必要であり、お金の為でない人生を歩ためには、キャッシュフローという仕組みが必要で、さらに言うと一般の人でもファイナンシャルリテラシーを備えることで形をつくれるのが【不動産】なのです。

僕が不動産投資をスタートした時ぐらいからのお付き合いでイロイロなノウハウを持っている不動産会社の社長M氏。

２０１５年までに７棟購入、毎月キャッシュフロー１５０万円超を達成して、先月アーリーリタイアメントを果たした「信金マスターさかもん」が送る物件見学ツアー。

保有物件は神奈川県横浜市、横須賀市に集中しており、ほとんどの融資を信用金庫から引いています。サラリーマンの王道融資を使わず、徹底した事業性融資の考え方は必見です。

さらにユニークな一匹狼（紺野健太郎）が補足で信用金庫に対する不動産投資の考え方、支店長枠融資、制度融資などを伝授します。もちろん不動産投資×ライフスタイルに関して僕の知っていることであれば、できる限りお答えしていきます。

毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部　係長

毎月１００万円キャッシュフロー倶楽部長主宰

★お申込フォーム

東京オリンピック、アベノミクス、金融緩和などの影響で不動産価格が上昇傾向にあります。今のような市場でいかに収益を出すかは２〜３年前以上に頭をつかって考えなければ、上昇気流に乗っている市場では儲けを出すことは困難です。

もし、歪みを選択するときに、自分の想定を超えてしまうようで歪みあれば、自分が許容できそうな歪みに対してのリテラシーをアップしながら取り組むことでリスクは減少します。

千葉県に一棟マンションを購入しました。初のリバービューの物件です。これで居宅７４室、駐車場２９台、倉庫１７室で年間家賃収入５３００万円、毎月俱楽部定義キャッシュフロー２５０万円達成します！

場所はかなり渋めで千葉県銚子市の銚子駅徒歩圏内、利回り近隣相場想定で２０％、最安値家賃想定１８、３％の築２４年の鉄骨造。

売価＝残債＜固定資産税評価額で評価も出ています。いつもは土地重視ですが今回は建物の比率が高めで、建物７０％、土地３０％の割合です。

いつもは築古もしくは木造系が多いので固定資産税が安いのですが、今回の物件は建物に残存もあり規模が土地・建物共に大きいので固定資産税が高く感じます。しかし数年で建物部分が減価償却していくことで固定資産税も下がりこの部分のランニングは少しづつですが、軽くなっていきます。ただ評価が下がる分、買う側の融資の難易度は少し上がります。

３年前に屋根、他補修、また２年前に給湯器の全交換を行っている点などはメリットとしてあげられるのですが・・・海、川が近いので管理会社へヒアリングした中ではエアコンなどの電気設備、鉄部の故障が一般のエリアより多いようで今回は電気系統をカバーするフルスペック保険に加入。

大型の醤油工場が２つあることや隣に小さいスーパー、徒歩５分いったところに大きめのスーパーがあり、市役所なども徒歩圏内。

またペット可にすることでさらに差別化を図って行きます。立地が難しい場合はエッジの角度をどれだけとんがらせることができるかが鍵だと考えます。

昨日は資産運用スペシャリスト内藤忍さんの〈Shinoby’s Bar 銀座〉にご招待いただきました。ワイン、料理共に素材のクオリティが高く素敵なひと時を過ごすことができました。

※月刊マネーポストのマネーBOOK欄にて書評をいただきました。

内藤忍さんのブログ

２０１５年６月１２日（金）〜１４日（日）で香港資産運用＆口座開設、海外不動産投資セミナー、オーストラリア不動産視察フィードバック、クルージングパーティを開催します。

◆ネットネーム　

東電から連絡があり、ローマから買付けをいれて購入した利回り２２％の横浜市南区物件の土地に電柱がたっているので、「電柱等の設置についての承諾」を紙で取り交わしたいと連絡がありました。

場所が良いほど契約料が上がったりします。以前は良い金額出ていたようです。今回は４台設置で２６４，０００円もらえました。これは３年契約なので３年後見直しも可能で、再度契約すれば、また契約料が発生します。

こう考えると、構造に対する理論値や見解はあっても実際に日本の気候やエリアの違いで鉄骨造やRC造がどこまで安定して稼ぐことができるのか？！という点を探る指標が少ないのです。ただ、しっかり手を入れてあげれば、築古でも安定するのではないかなと思っています。

場合によっては、数年で売却することだって考えられるので、あまりに深くこの辺の理論値や理屈に捕われると良い投資がしずらいです。

ある程度キャッシュフローが出ると税金の問題が発生しますが、時にタイミングみて大規模な修繕をすることで経費をつくり、税金を圧縮することができます。

大事なのは再生に必要な最強のリフォーム業者をパートナーとして見つけること。それができれば鬼に金棒です。表層デザイン的なリフォームはお金をかければ、きっと、リフォーム業者をすぐに見つけることはできるでしょう。ただ、格安で再生するようなリフォーム業者は「安かろう悪かろう」になる場合が多いので、やはり信頼と実績が大事です。

ポイントはやはり「人」です。

この物件のリフォーム前の写真はこちらから

■東京都中野区２棟一括！
利回り１８％のマンション室内リフォーム大公開！

昨年１１月に面談いただきましたカレンです。その節は大変貴重なアドバイスをいただき、ありがとうございました。またこのたびの著作のご出版、おめでとうございます！早速購入させていただき、バイブルとしています！